绿城地产法律事务管理案例解析汇编.pdf

绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编案例解析汇编二 00 八年十二月第 1 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编目录（PAGE3）案例一：房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房（PAGE12）案例二：哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任（PAGE17）案例三：业主未对开发商的书面通知提出异议，构成对通知内容的 “默认”吗？（PAGE19）案例四：开发商有权送露台吗？（PAGE21）案例五：我的房子要和样板房一样（PAGE23）案例六：广告天马行空，交房苦不堪言（PAGE26）案例七：近在咫尺的楼上楼下，旷日持久的维修尴尬（PAGE28）案例八：开发商没拿到竣工验收备案表能交房吗？（PAGE31）案例九：业主断供，开发商怎么办？（PAGE34）案例十：甲方指定分包工程发生安全事故，发包人应当承担责任吗？（PAGE37）案例十一：发包人收到承包人的工程价款结算文件后未及时回复，承包人起诉要求按其递交的结算文件结算工程价款，会得到法院支持吗？（PAGE41）案例十二：这样的工程联系单有效吗？（PAGE43）案例十三：企业内部标准能作为工程质量标准吗？（PAGE45）案例十四：物管公司尽到合理注意义务不须承担责任（PAGE47）案例十五：开发公司移交物业管理资料及设施设备不能马虎（PAGE49）案例十六：开发商没卖掉的车位是不是必须提供给业主使用（PAGE52）案例十七：试用期员工可以随便解聘吗？（PAGE54）案例十八：项目收购有风险，尽职调查须谨慎（PAGE56）案例十九：发改委 1773 号文施行后，绿城还能拿大项目吗？（PAGE58）案例二十：委托国际品牌酒店管理的绿城酒店项目管理合同中的财务问题如何约定第 2 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房 ¾ 案情介绍：张先生买了城北拱墅区的房子，现场验房时发现多处渗水和漏雨(顶楼)，还有开裂。张先生拒绝领房，开发商 3 日内紧急修复完毕，请张先生再次验房，张先生认为该质量问题已构成退房条件，要求开发商承担逾期交房的违约责任。 ¾ 法律分析：一、哪些质量问题买受人可拒绝领房，出卖人承担逾期交房的责任？法律上并没有作明确的列举性规定，一般来讲，要从合同约定和法律规定两个方面来考量，看是否符合合同约定的条件和法律规定的情形。（一）约定条件：买受人能否以房屋存在质量问题为由拒收房屋，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，买受人有权拒绝接收房屋或解除合同，则买受人可以拒绝接收房屋。若合同中没有约定，则依据法律规定，只有房屋主体结构质量存在问题、未经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的，买受人才可以拒绝接收房屋。（二）法定情形一：房屋主体结构质量不合格的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。主体质量不合格的认定需要以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用由主张方垫付，责任方承担。（三）法定情形二：因房屋质量问题严重影响正常居住使用。在此，《住宅工程质量分户验收内容及要求》对开发商的要求过高，我们认为，只要满足国家强制性标准的规定，除此以外的质量瑕疵，不一定是严重影响正常居住使用的情况。上述法定和约定的情形，买受人有理由拒绝领房。因出卖人履行修缮义务导第 3 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编致逾期交房的，出卖人应承担逾期交付的违约责任。二、哪些质量问题业主拒绝领房理由不成立，出卖人仅承担维修义务？除上述法定或约定的拒绝领房的情形之外，买受人在验收房屋时，对所交付商品房的质量有异议的，出卖人仅承担修复义务，且在修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵并不会导致商品房的功能丧失，不会导致买受人不能实现合同目的，若不影响正常居住使用的，从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发，法律法规确定了修复的民事责任。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的合理期限内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。根据上述分析，本案中张先生买入的房屋出现渗水、漏雨、开裂等质量问题，因存在顶楼漏雨的情形，因此应属于业主可拒绝领房。 ¾ 法务建议和意见：为避免争议，在《商品房买卖合同》中应作出明确约定。（一）出卖人因质量问题承担保修责任的条款设定：出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府规定的强制性标准，买受人在接受房屋时，对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，出卖人有义务尽快予以修复。修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的 7 日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。（二）因质量问题买受人有理由退房的条款设计：买受人对该商品房提出有重大质量问题，双方产生争议时，以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用由主张方垫付，责任方承担。如该部门认定属非重大质量问题，在保修期内由出第 4 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编卖人根据本合同约定承担保修责任；如确系重大质量问题且不具备入住条件，买受人要求退房的，出卖人须在买受人出面提出退房要求后 5 天之内将买受人已付款退还买受人并支付利息，利息按银行同期存款利率计算。买受人要求换房且出卖人同意换房的，差价按新、旧合同总价格多还少补。买受人选择不退房且出卖人可以修复的，双方另行约定保修期限，出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的 7 日内对房屋的修复进行验收，在修复期间，出卖人按照合同中逾期交房的相关约定承担赔偿责任。 ¾ 实践中，发生这方面的争议后，开发商要做好以下几方面的工作： 1、与客户妥善沟通。最大焦点往往在房屋质量瑕疵是否属于法定的“因房屋质量严重影响正常居住使用”有权退房的情形。出卖人可以援引《住宅工程质量分户验收内容及要求》以及相关法律法规（详见“法律法规的依据指引”）与客户解释并作妥善沟通。同时承诺对于交付质量瑕疵的房屋，视具体情况不同，将承担修理、更换、重做、减少价款等违约责任，对于因维修、更换、重做给买受人造成损失的，将承担赔偿责任。 2、抓紧履行保修义务。 3、事先约定申请鉴定的机构、程序、费用承担方式。 4、维修完成后，及时以出面形式通知买受人验房。买受人拒绝领房的，应告知买受人无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担。买受人仍然恶意回避，可采用公告送达的方式通知领房。 ¾ 法律法规的依据指引： ①《浙江省实施办法》（2001 年1月1 日）第二十八条房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经第 5 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任：（二）将未经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格的商品房交付使用的； ②《城市房地产开发经营管理条例》（1998 年 7 月 20 日国务院发布）第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的。可以向工程质量监督单位申请重新审核。经核脸，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 ③《中华人民共和国建筑法》（1997 年 1 1月1日）第六＋条建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。 ④《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003 年 4 月 28 日）第十一条买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。第十二条房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房及交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 ⑤《中华人民共和国合同法》（199 9年3月15日）第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：〔一）因不可杭力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未展行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目第 6 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 ⑥《商品房销售管理办法》（2001 年4月4日建设部发布）第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可杭力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 ⑦《住宅工程质量分户验收内容及要求》一、户内部分验收项目验收内容检查方法参照标准楼地面表面平整度用 2ｍ靠尺检查《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002） 5.1.7 ：水泥混凝土面层允许偏差为 5mm，水泥砂浆面层允许偏差为 4mm。楼地面面层质量用小锤轻击和观察检查《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002） 5.2.5，5.2.6，5.3. 4，5.3.6 ：面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹；面层表面应洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。墙面、顶棚面层表面平整度用 2ｍ靠尺检查，观察检查《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001） 4.2.11 ：普通抹灰允许偏差为 4mm；顶棚抹灰表面平整度可不检查，但应平顺。 1.楼地面、墙面、顶棚面层墙面、顶棚抹灰层质量用小锤轻击和观察检查《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001） 4.2.5 ：抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝。外窗台高度钢尺检查，每个窗台不少于一处《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）6.10.3，《住宅设计规范》（GB50096-1999）3.9.1：窗台或落地窗防护栏杆高度不低于 900mm，且不得有负偏差。 2.门窗外窗渗漏观察检查，外窗及周边无渗漏《中华人民共和国建筑法》第六十条：建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。第 7 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编门窗开启观察，开启和关闭检查，手扳检查《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001） 5.1.11：建筑外门窗的安装必须牢固； 5.3.4：金属门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落措施。安全玻璃认证标识观察检查安全认证标识。发改运行（2003）2116 号第六条：应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽）。玻璃层数对照图纸检查玻璃层数玻璃层数必须与经审查的施工图纸所示一致。验收项目验收内容检查方法参照标准栏杆高度《住宅建筑规范》（GB50368-2005）5.1.5，5.2.2：阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于 1.05 米;七层及以上不低于 1.10 米,不得有负偏差。竖杆间距钢尺测量，每片栏杆不少于一处《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001） 12.5.9：临空处栏杆净间距不应大于 0.11ｍ，正偏差不大于 3mm。防攀爬措施观察检查《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）6.6.3：有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）。 3.栏杆护栏玻璃观察检查 3C 安全标识，游标卡尺测量《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001） 12.5.7：护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。当护栏一侧距楼地面高度为 5ｍ及以上时，应使用钢化夹层玻璃。屋面渗漏雨后或蓄水试验检查《屋面工程质量验收规范》（GB50207-200 2）10.0.5：检查屋面有无渗漏、积水和排水系统是否畅通，应在雨后或持续淋水 2h 后进行。有可能作蓄水检验的屋面，其蓄水时间不应少于 24h。 4.防水卫生间等有防水要求的地面渗漏观察检查和蓄水、泼水检验及坡度尺检查《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002） 4.9.8：有防水要求的建筑地面工程的立管、套管、地漏处严禁渗漏，坡向应正确、无积水。条文说明：严格规定对有防水要求的建筑地面工程的施工质量要求，强调必须进行蓄水、泼水检验，一般蓄水深度为 20-30 mm， 24h 内无渗漏为合格。第 8 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编外墙渗漏雨后观察检查或泼水检验《中华人民共和国建筑法》第六十条：建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。验收项目验收内容检查方法参照标准管道渗漏试水检查《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）：给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等的接口无渗漏。管道堵塞试水检查《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）：给水、排水、采暖管道无堵塞。管道坡度观察检查《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）：排水管道坡向、坡度正确。安装固定观察检查《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）：给水、排水、卫生器具、阀门、水表等安装固定牢固、支架间距位置符合要求。地漏水封尺量检查《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）：地漏水封深度不小于 50mm。 5.给排水安装安装位置对照图纸进行检查插座相序、接地使用“漏电开关测试仪”逐个检查《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2002）22.1.2、 3.1.7： “漏电开关测试仪”无接错显示。户内配电箱（盘）观察和开、关触电保护器动作《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2002）6.1.9、 6.2.8：照明配电箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标识正确；箱（盘）内开关动作灵活可靠。照明试验通电检查《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2002）23.1.1：照明系统通电试运行正常。 6.电气安装等电位观察检查等电位连接端子齐全、位置正确 7.其它烟道设置及附件观察检查止回阀、防火门按规定安装；表面无裂纹；上人屋面烟道（包括管道透气孔）高度应超过 1.8m 第 9 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编墙面空调孔观察检查无渗漏、反坡，位置正确，与插座位置协调二、公共部位部分验收项目验收内容检查方法参照标准 1.外墙窗角斜裂缝，墙面裂缝在距外墙 2.0m 范围内平视或仰视观察检查《中华人民共和国建筑法》第六十条：建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。 2.楼地面、墙面、顶棚面层同户内部分。饰面板（砖）工程按《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）8.1、 8.2、8.3 检查；吊顶工程按《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）6.1、6.2、 6.3 检查。楼梯踏步梯段及平台净宽，楼梯踏步高差钢尺或激光测距仪测量检查《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002） 5.3.8：楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求，楼层梯段相邻踏步高度差不应大于 10mm，每踏步两端宽度差不应大于 10mm。《住宅设计规范》（GB50096-1999）4.1.3，《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） 6.7.3，《住宅建筑规范》（GB50368-2005） 5.2.3：楼梯从扶手中心到墙面测量的净宽不小于 1.1m（六层及以下或一边设有栏杆的不小于 1.0m）；楼梯平台净宽不小于 1.2m。电梯候梯厅深度，电梯门净宽钢尺或激光测距仪测量检查《住宅设计规范》（GB50096-1999）4.1.9：电梯候梯厅深度不得小于 1.5m，电梯门净宽不得小于 80cm。高层建筑首层疏散外门及通道的宽度钢尺或激光测距仪测量检查《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95） 6.1.9：疏散门应外开，其净宽不应小于 1.1m；通道宽度不应小于 1.2m。公用走道净高钢尺或激光测距仪测量、观察检查《住宅建筑规范》（GB50368-2005）5.2.1：走道等有人员正常活动的净高度不小于 2.0m。 3.楼（电）梯、通道安全防护设施钢尺测量，观察检查栏杆项目同户内部分；安全防护警示标志、设施齐全有效。通道净高钢尺或激光测距仪测量《住宅建筑规范》（GB50368-2005）5.4.2：通道的净高度不小于 2.0m。防水观察检查《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-2002）4.1.9：地面、墙面及顶棚无渗漏、无裂缝。 4、地下室地面、墙面、顶棚面层同户内部分。第 10 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编验收项目验收内容检查方法参照标准防护栏杆项目同户内部分防雷观察检查通过防雷设施专项验收防水构造观察检查，拉线和尺量检查《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2002）9.0.10：天沟、檐沟的排水坡度，必须符合设计要求；9.0.11：天沟、檐沟、檐口、水落口、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造，必须符合设计要求；10.0.4：屋面工程质量应符合下列要求：防水层不得有渗漏或积水现象；使用的材料应符合设计要求和质量标准的规定；找平层表面应平整，不得有酥松、起砂、起皮现象；卷材铺贴方法和搭接顺序应符合设计要求，搭接宽度正确，接缝严密，不得有皱折、鼓泡和翘边现象；涂膜防水层的厚度应符合设计要求，涂层无裂纹、皱折、流淌、鼓泡和露胎体现象；刚性防水层表面应平整、压光，不起砂，不起皮，不开裂，分格缝应平直，位置正确；嵌缝密封材料应与两侧基层粘牢，密封部位光滑、平直，不得有开裂、鼓泡、下塌现象。隔热层观察检查，尺量检查《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2002）8.1.4：架空隔热制品的质量必须符合设计要求，严禁有断裂和露筋等缺陷； 8.1.5：架空隔热制品的铺设应平整、稳固，缝隙勾填应密实，架空隔热制品距山墙或女儿墙不得小于 250 mm，架空层中不得堵塞，架空高度及变形缝做法应符合设计要求；8.1.6：相邻两块制品的高低差不得大于 3 mm。管线安装观察检查符合设计要求 5.屋面检修梯观察检查《民用建筑设计通则》（GB50352-2005 ）6.13.3：当无楼梯通达屋面时，应设上屋面的检修人孔或低于 10m 时可设外墙爬梯，并应有安全防护和防止儿童攀爬的措施。第 11 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任 ¾ 案情介绍： 2000 年初，某房地产开发公司预售楼盘热销，根据《商品房买卖合同》，该公司应于 2002 年 6 月将办理房地产权属证书所必须之商品房销售专用发票交付给买受人。房屋交付时，其中的 41 户业主因物业维修基金的交付和开发商发生争议，该公司因买受人未付清物业维修基金为由拒绝向买受人开具专用发票。直到交付物业维修基金的权利义务明确后， 2006年6月该公司才开具专用发票。直至 2007 年 41 位业主才办理完房屋产权登记。此时，该公司已进入清算程序。 41 位业主提起仲裁，要求该公司因逾期提供办理商品房权属证书所需资料导致逾期办证承担赔偿责任。最终达成谅解协议，赔款总额巨大。 ¾ 法律分析：（一）出卖人应当在商品房交付使用后 60 日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以要求退房，或请求出卖人支付违约金而继续履行合同。出卖人逾期提供办理商品房权属证书所需资料导致逾期办证的原因主要有以下几种情形： (一)商品房交付后抵押权未能及时撤销；（2）工程款未结清，施工单位不肯提供相关资料，无法申请竣工验收备案，致使初始登记未完成；（3）竣工验收未完成；（4）超容积率指标，规划验收未通过，土地出让金未补缴，行政处罚未处理完毕；（5）买受人未交纳物业维修基金或房款余额，《商品房买卖合同》中并未对此做出相关约定，开发商不开具专用发票等。（二）对于因出卖人的原因导致的迟延办理房产证的，可作如下处理： 1 、因为出卖人原因导致逾期办证纠纷的，出卖人应按照合同条款的约定承第 12 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编担赔偿责任；如果没有约定或约定不明确的，参照银行贷款利率，出卖人应偿付合同约定交付产权证之次日起至限期办证之日止的利息；如果，开发商在限期内仍未办妥证照的，自限期之日起至实际办妥证照之日应偿付购房人已交房款按上述利率计算的双倍利息。 2、因出卖人开发、销售手续不合法引起产权证办理纠纷，应确认合同是否有效。若合同无效，买受人可请求解除合同；若在案件审理期间依法补办手续取得合法资格的，可令出卖人限期办妥房屋权属登记。根据上述分析，本案中，《商品房买卖合同》对买受人不交纳物业维修基金的违约责任未作约定，开发商没有理由据此不开具专业发票，此属由于出卖人的原因，在商品房交付使用后约定期限内，没有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人应承担逾期办证的违约责任。 ¾ 法务建议和意见：为避免争议，《商品房买卖合同》补充协议中应做出明确约定。如要求买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项。买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。出卖人应特别注意上述未及时提供办理商品房权属证书所需资料导致逾期办证的几种情形，在前期工作中做好预防措施。例如，为避免影响领取竣工验收备案表，需要在签署《施工合同》时，就对工程款的结算、施工单位向有关政府部门提供有关资料的条件和时间约定在先。买受人以按揭贷款方式购房的，由于出卖人为买受人的贷款提供了连带责任保证担保，应及时督促买受人按照约定的时间，根据产权登记机关规定的标准支付办理产权转移登记相关的税费并提供相关资料，与出卖人、按揭银行共同在约定期限内办理产权转移登记及相应的抵押登记。第 13 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编 ¾ 法律法规的依据指引： ①《中华人民共和国城市房地产管理法》（200 7年8月30日）第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 ②《中华人民共和国合同法》（199 9年3月15日）第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照共规定。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 ③《城市房地产转让管理规定》（2001 年 8 月 15 日）第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 90 日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在 7 日内作出是否受理申请的书面答复，7 日内未作书面答复的，视为同意受理；（四〕房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进第 14 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编行现场查勘和评估；（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（六）房地产管理邵门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。 ④《商品房销售管理办法》（2001 年6月1日建设部发布）第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起 60 日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第三十六条未取得营业执照、擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。 ⑤《城市商品房预售管理办法》（2004年7月20日建设部修正）第十二条预售的商品房交付使用之日起 90 日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付吏用之日起 90 日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 ⑥ 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（ 200 3年4月28日）第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二〕商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起 90 日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起 90 日。第 15 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总领，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应与支持。第 16 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编业主未对开发商的书面通知提出异议，构成对通知内容的“默认”吗？ ¾ 案情介绍： A 项目公司开发建设一处位于市中心高档精装修住宅项目。 A 项目公司在与客户签订的《商品房买卖合同》中，约定厨房地面铺设高档大理石。但在材料采购及施工过程中，A 项目公司发现，厨房地面若铺设大理石，在今后的使用中容易造成油烟、污垢等附着在大理石表面，不但不易清洁，而且容易变色。为此，A 项目公司决定厨房地面改为铺设高档瓷砖。另外，A 项目公司在原有户型的基础上，对部分主卧户型进行了设计优化，将原主卧的窗户设计变更成飘窗，有效增加了主卧的可利用空间，但对主卧的采光及日照有一定的影响。 A 项目公司就上述两项变更事项分别向购房业主发出了通知书，并均在通知书中告知：“若您对上述变更有异议的，您有权在收到本通知后 15 日内提出，若您未于收到本通知后 15 日内提出异议的，视同您接受上述的变更。” ¾ 法律分析：《商品房买卖合同》中的条款、附件以及附图均为《商品房买卖合同》的有效组成部分，一经双方签署，即对双方都具有约束力。案例中 A 项目公司对厨房地面铺设材料的变更属于对《商品房买卖合同》附件三：装饰、设备标准的变更；对主卧窗户的设计变更因涉及到户型变更属于对《商品房买卖合同》附件一：房屋平面图的变更。一般情况下，若要变更合同的，需要双方当事人协商一致方能变更。那么， A 项目公司通过单方书面通知的形式，能实现“业主在收到该通知后 15 日内，若未提出异议，视同接受变更”的法律效力吗？这需要区别对待。一、关于厨房地面由高档大理石变更为高档瓷砖通知书的法律效力。《商品房买卖合同》附件三：装饰、设备标准中明确约定厨房地面采用大理第 17 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编石铺设，在未征得买受人同意的情况下，出卖人无权单方变更装饰、设备标准，因此 A 项目公司在向业主发出通知后，即使业主没有提出异议，也不能视为已经接受了该项变更。A 项目公司仍应按《商品房买卖合同》附件三：装饰、设备标准约定的标准交付商品房。若 A 公司单方变更该装饰、设备标准，则需向买受人承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十三条第二款的约定，按商品房的实际装饰、设备标准与合同约定装饰、设备标准的实际差价予以赔偿。二、关于主卧设计变更通知书的法律效力。《商品房买卖合同》第十条对规划、设计变更作了明确约定：出卖人在设计变更后 10 日内应当书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未作书面答复的，视同接受变更。基于《商品房买卖合同》对设计变更的特别约定，A 项目公司在向业主发出通知后，只要业主没有提出异议的，就视为已经接受了该设计变更。 ¾ 法务建议和意见：由案例可见，对于不同性质不同内容的变更事项，在 A 项目公司单方发出通知书后，会产生不一样的法律后果。导致这样截然不同的法律后果的原因，在于合同双方是否事先对“无异议即视为认可”进行了约定。现行使用的《商品房买卖合同》仅仅在“规划、设计变更”上明确约定了，买受人在受到出卖人书面通知后，会产生“无异议即视为认可”的法律后果。除 “规划、设计变更”外，出卖人、买受人可以对其他情形也作相应的约定，但该约定的内容应当遵守公平、合理的原则，同时出卖人应事先向买受人作必要的提醒。第 18 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编开发商有权送露台吗？ ¾ 案情介绍： A 项目公司在销售一沿街商住楼时，考虑到该商住楼屋顶有面积约 400 平方米的露台，就以明显高于市场价的价格将顶楼住宅销售给业主张先生，并在与业主张先生签署的《商品房买卖合同补充协议》中约定，屋顶露台的使用权归业主张先生所有。房屋交付后，楼下商铺业主认为屋顶露台属于全体业主共有，要求在屋顶露台上搭设太阳能热水器、空调室外机、以及晾晒衣物，遭到了业主张先生的拒绝，双方发生了争议。 ¾ 法律分析：商品房的屋面是商品房不可分割的组成部分，属于建筑物共用部分。根据《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，商品房的屋面所有权及使用权均归该栋楼房的全体业主共有。若要将屋面的使用权归某一业主专用，则需要征得每一位享有屋面共有权业主的同意及授权。由此可见，A 项目公司既无权向某一业主赠送屋顶露台，也无权处分屋顶露台的使用权，其与业主张先生所签署的《补充协议》由于无法得到其他业主的追认，事实上属于无效合同。A 项目公司需向业主张先生承担赔偿责任。 ¾ 法务建议和意见：为了避免上述现象，同时又能以较高的价格销售该套顶层住宅，作为开发商，需要在商品房销售时，就要求每一位享有屋面共有权的业主同意将该幢楼宇屋面的使用权归某位（或数位）业主专用。在实际操作中，应当在《商品房买卖合同》中约定： “该商品房所在楼宇的屋面使用权归该幢楼宇买受人共有。如该楼宇屋面已经设计为屋顶花园或露台的，则该屋顶花园或露台专用权归设计上与之相连第 19 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编通的商品房买受人所有，各买受人对此专用权的约定均无异议，并对各买受人具有合同约束力。” 另外，开发商应与享有屋面专用权的业主就其使用该屋面的具体事宜进行补充约定，业主在使用该屋面时须符合法律、法规及管理规约、物业服务公司制定的有关规定等，并承担维护、管理、修缮等义务及费用。第 20 页共 62 页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编我的房